|
３
|
被告①第２の３は、被告が否認ないし争うとした部分は全て争う。
細則は規約の遂行に必要な細かな規則であり、規約と細則は親と子の関係にある。親の規約が無料を規定して、子の細則がそれを覆すことは出来ない。区分所有法第１９条には、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とある。持分は専有部分の床面積の割合であり、駐車場利用の有無では変わらない。駐車場の有料化は共用部分の負担割合を利用の有無に変更するのであり、規約に別段の定めが必要である。細則で有料化するのは同条違反で、無効である。
|
|
４
|
被告①第２の４について
|
|
（１）
|
被告①第２の４（１）は、居住者の数について争う。
区分所有者の居住者７１に原告及び不正利用者２７を加えると９９になる。この２７は区分所有権を有さない賃借人と推定され、乙第１号証第１９条にあるように第三者であり、乙第１号証第１６条２、乙第２号証第２条（１３）、同第２１条、同第２５条１項及び２項により駐車場を利用することは認められていない。従って、被告が不正に許可を与えた不正利用者である。
|
|
（２）
|
被告①第２の４（２）は、全て争う。
法律の下位に規約があり、その下位に細則がある。規約で定めない場合は区分所有法の規定が適用される。同法第３０条は規約事項とあるから細則は無関係である。当然に、細則で定めることの可否の記載は無用で、細則で定めた有料化は同法違反である。
福岡高裁の判決例は、既に有料で運用されている駐車場について、新規約で使用料の納入につき定め、使用細則で契約につき定め、その後、管理費等に関する細則を定めて駐車料金を決定している。規約が無料を規定しているのに細則で有料を規定した本件駐車場の有料化とは全く状況が異なる。
本規約には、駐車場有料化が管理の範囲であるとの規定はない。本件細則による一部有料化は共用部分の負担を持分から区分所有者間の利用の多少に変えたのであり、区分所有法第１９条により規約に別段の定めを必要とする。同法３０条を細則で適用するのは違反である。
|
|
（３）
|
被告①第２の４（３）は、全て争う。
電子辞書によれば社会通念とは、「社会一般で受け容れられている常識又は見解、良識」とある。
被告①１０頁に近隣の有料駐車場が月３０００円～５０００円とあるから、被告の主張によれば、１日１００円～１７０円、１時間４円～７円が常識との主張である。そのような駐車場を数軒列挙することを求める。被告は、居住者は月極でリゾート利用者は無料は常識的と主張する。そのようなマンションを数軒列挙することを求める。
|
|
（４）
|
被告①第２の４（４）は、全て争う。
本規約には別段の定めが無いから区分所有法第１９条により、持分に応じて共有部分から生じる利益を得るのが公平であり、使用頻度は無関係である。リゾート者は自らの都合により得られる利益を放棄しているのであり、居住者が過多の利益を受けているのではない。経済的負担も持分に応じた負担が公平であり、自らの都合で放棄した利益の補償を居住者に要求するのは極めて不当である。この細則議案は、区分所有者差別の議案で、無効である。
|
|
（５）
|
被告①第２の４（５）は、全て争う。
物理的な構造上一つの共用駐車場を番号や掲示により明確に二つに分け、各部分を利用できる者も居住者とリゾート者に明確に分けている以上一部共用である。その多人数の共用者のみに無料という利益を与え、少人数の共用者を有料とする議案を全体で採決する不正採決であり、一部共用部分の管理に関する不当な介入である。また、区分所有法第１９条に定められた持分の利益を数の暴力で奪う強盗であり、奪った持分の利用料を取る詐欺である。
|
|
５
|
被告①第２の５について
|
|
（１）
|
被告①第２の５（１）は、一戸につき一台とあるのは認めるが、その余は全て争う。
被告の主張は請求の原因の５（１）に対する反論ではない。居住者とリゾート者は区分所有法第１９条に定められた同じ利益を受け公平であるが、リゾート者はその多くを自らの都合で捨てているのである。しかるに、居住者がより多くの利益を得ていると根拠無く断定して居住者に使用料を課す極めて不公平な利用細則である。アンケートの２７人は同法第１９条の持分が無いのに約三割の駐車区画を占拠してその利益を得ているのも問題なのである。
|
|
（２）
|
被告①第２の５（２）は、全て争う。
居住者から使用料を取ることが社会通念に反するとは言っていない。居住者から取り、遊びで利用している裕福な者から取らないのが社会通念に反すると言っている。区分所有法第１９条は両者の受けた利益は持分であり使用頻度には無関係と述べている。リゾート者は自らの都合で利用頻度が一月の日数に足りない、即ち、利益を捨てているのであり、居住者の利用頻度は一月の日数より多くはない、即ち、リゾート者が捨てた利益を拾ってはいないし、リゾート者の利益を奪ってもいない。
|
|
６
|
被告①第２の６は、争う。
乙第６号証１９頁第２条２は乗用車及び貨物兼用乗用車のみ利用できるとし、軽トラックの利用を禁じている。乙第７号証３頁では第３条に移して単に車両としているが、第３９期臨時総会において、乙第６号証の利用細則（案）は有効であると述べた。また、被告は言った言わないの水掛け論で応ずるであろうが、乙第７号証利用細則（案）の附則において、乙第６号証の利用細則（案）は廃止すると記載してない。乙第７号証３頁第６条で理事会において審査し、適否を決定するとして、審査の基準は明記せず、乙第６号証１９頁第２条２の適用も有り得ることを明記している。
|
|
７
|
被告①第２の７は、全て争う。
４（２）で述べたように、被告①第２の４（２）は成立しない。また、規約は駐車場を利用するための具体的な細かな手続きを細則で定めることを規定しているのみで、駐車場の有料化が管理の事項であるという規定は無い。区分所有法第１９条には駐車場の負担の変更は規約のみが出来るとある。規約に定めなく有料化する利用細則（案）は規約に反する。
|
|
８
|
被告①第２の８は、全て争う。
水掛け論である。被告が、改定手続も適切に行われたと単に断定しているだけで、上記の各項に示すように適切に行われていない。乙第６号証と乙第７号証の細則を比較すると、条項番号が全て改訂された全改訂である。しかるに、乙第６号証を廃止する宣言は乙第７号証にも乙第３号証細則にも無い。一事不再議の原則は、同じような議案等を何度もだして無駄な議論に労力と時間の浪費を避けるための原則であり、法や規約に定めがある必要はない。
|
|
９
|
被告①第２の９について
|
|
（１）
|
被告①第２の９（１）は、争う。
被告の主張、第３９期の改正の主な点の①と②は簡単にいえば有料駐車場と無料駐車場に分けたことである。③は９条が１１条へ移っただけ、④は乙第６号証２１頁下部にある尊守事項を廃止しただけで、この駐車場利用細則（案）を廃止していない。
|
|
（２）
|
被告①第２の９（２）は、争う。
区分所有法第１９条は、共用部分の負担を持分から他の割合に変えるには規約に別段の定めが必要と述べている。この負担割合の変更は管理の範囲を越える重大な変更である。また、出席議決数の過半数は全議決数の四分の一である。区分所有法はこの様な低率の多数で他人の財産を処分することは認めていない。
|
|
（３）
|
被告①第２の９（３）は、争う。
全てのアンケートは無回答者の数を集計している。従って、アンケート１１は現に実在する区分所有者は２０３であることを示している。被告の主張は、残りの１７３がこのアンケートに明確に含まれているとのことであるが、その論理的証明を求める。
|
|
（４）
|
被告①第２の９（４）は、全て争う。
甚だしき曲解である。共用部分（駐車場を除く）が駐車場を除く共用部分の意であるのは常識である。曲解して、括弧内が被告の主張の意であるとしても、駐車場は乙第１号証第１６条２の規定する対象から外れる。そして、第１５条及び細則は第三者の利用を禁じている。乙第２号証第２条（１３）、同第２１条、同第２５条１項及び２項。原告の主張「組合員又は居住者とは区分所有権を有さない共有者、同居者、賃借人等第三者をも意味し、規約違反である」に対しては否認の理由も反論も記述が無い。乙第６号証、乙第７号証の細則（案）において、これ等第三者は駐車場を利用できると定めていることは、これ等第三者は駐車場利用に関して区分所有者とみなすと定めたものである。その定めは、区分所有法第３０条により規約で定める必要があるが、規約に定めは無く同条違反である。更に、細則にもその定めは無く、細則は矛盾している。
|
|
（５）
|
被告①第２の９（５）は、全て争う。
アンケートは全ての項目で無回答者を集計表示している。従って、アンケート４の過剰な２７名は、組合員又は居住者から区分所有者を除いた不正利用者である。被告の言う居住者及びリゾート利用者には区分所有者以外が含まれている。だから駐車場有料化のアンケート４のみ総数が２７多いのであり、それらは他のアンケートに答えていないと被告は主張しているが、それら他のアンケートも無回答者を集計した総数が２０３である。利用細則は、これらを使って駐車場不足を作り出し、公平化と騙して区分所有者の居住者から料金を搾取する詐欺である。
|
|
（６）
|
被告①第２の９（６）は、全て争う。
被告の所有権は単なる名義上であり、区分所有者の共有地である。それ故、税金は区分所有者が管理費に含めて払っている。駐車料金に付いては全く反論になっていない。土地使用料以外の費用は現在も管理費で支払われているものであり、二重取りである。土地使用料を取るのは詐欺である。居住者だけから料金を取るのは区分所有法第１９条に違反する不平等。
|
|
（７）
|
被告①第２の９（７）は、全て争う。
従来、駐車場が無料であっても、税金その他管理に要する費用は管理費として払っている。それにもかかわらず、乙第７号証第１１条はこれら管理費を駐車料金に算入して二重取りするとある。更に、従来管理費には土地使用料は含まれておらず、そのような管理費用は発生していないにもかかわらず、駐車料金に発生するというのは根拠が無い。
|
|
（８）
|
被告①第２の９（８）は、争う。
駐車場利用細則により駐車場を一部有料化することは規約に反する。区分所有法第１９条は、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とある。この負担の割合を持分から、駐車場を利用しない者は零、利用する者は全部割に変えること、更に、利用日数の少ないリゾート者は零、居住者は全部割に変えることは、規約に別段の定め、即ち、明確に記述された定めが必要である。規約には別段の定めが無いのに細則でこの様な有料化を行ったのは同法第１９条及び規約に違反する。
|
|
１０
|
被告①第２の１０について
|
|
（１）
|
被告①第２の１０（１）は、全て争う。
区分所有法第１９条は、駐車場の負担を持分以外に変えるには規約に別段の定めが必要と定めている。同法３０条により駐車場の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は規約事項である。同法第３１条１項及び規約４７条６項の承諾を必要とする。被告は原告の承諾無く施行日前、平成２７年１１月８日に施行したと宣言している。（甲第８号証２頁３行）
|
|
（２）
|
被告①第２の１０（２）は、否認ないし争う理由も反論も記載がないが、全て争う。理由の無い申込書は強拍文書である。
|
|
（３）
|
被告①第２の１０（３）は、掲示をした事実は認めるがその余は否認ないし争うとあるが、理由も反論も記載がない。全て争う。施行宣言（甲第８号証２頁３行）は脅迫である。
|
|
（４）
|
被告①第２の１０（４）は、否認する理由の記載はない。甲第８号証３頁写真の赤字で示された数値の合計は５４である。
|
|
（５）
|
被告①第２の１０（５）は、その余は否認ないし争うとあるが、理由も反論も記載がない。全て争う。
|
|
（６）
|
被告①第２の１０（６）は、全て否認する。
甲第８号証２頁３行目に旧細則の廃止と、旧許可証等は無効になったと宣言している。その後、この宣言の無い同４頁の掲示に変えた。区画数は、同３頁写真に赤字で示す総数５４から同５頁の図面に示す着色部に変わった。同４頁②敷地内駐車場の２２番区画～８６番区画。
|
|
１１
|
被告①第２の１１は、否認ないし争うとあるが、理由も反論も記載がない。全て争う。
|
|
第２
|
被告①第３（第２は誤り故以後第３という）被告の主張に対する反論
|
|
１
|
被告①第３の１について
|
|
（１）
|
被告①第３の１（１）は、概ね不知。
|
|
（２）
|
被告①第３の１（２）は、「居住者が１００戸近く」は争う。その余は不知。
被告の言う居住者はアンケート４にだけ含まれ、区分所有権を持たない２７名を加えた数である。この２７名は駐車場以外の共用部分を利用する資格も権利もあるが、駐車場については規約・細則により資格も権利も認められていない。
|
|
（３）
|
被告①第３の１（３）は、概ね認める。
上項の２７名の居住者に駐車場利用を認める規約・細則は無い。
|
|
（４）
|
被告①第３の１（４）は、争う。
甲第１号証に示すように、アンケートの結果は有料化反対が大多数であった。懇談会では数人が意見を述べただけで、その他の区分所有者の意向は確認していない。
|
|
（５）
|
被告①第３の１（５）は、総会に利用細則を提出したことは認めるが、その余は全て争う。
甲第１号証アンケート結果は反対大多数である。区分所有法第１９条には駐車場利用で受ける利益は規約に別段の定めが無ければ持分に比例するとあり、それが公平である。規約に別段の定めがないのに、居住者は、リゾート利用者より受益が多いと何の根拠もなく断定して、居住者を有料、リゾート者を無料としたのはリゾート利用者を甚だしく優遇する不公平を図ったものである。利用細則案の採決は、無料にすれば反対する筈の無いリゾート利用者に無料という莫大な利益を与えた、議員選挙の収賄に相当する不正採決であり、無効である。
|
|
（６）
|
被告①第３の１（６）は、駐車場利用細則案が提出されたことは認めるが、その余は全て争う。
「駐車場利用規則」の廃止は、乙第６号証２１頁下部の尊守事項を廃止したのみで、この細則は乙第７号証の細則が可決されたのちも生きているとの主張であり、不正である。区分所有法第１９条により、規約に別段の定めが無いのに、駐車場利用の負担を持分ではなく、利用頻度に変更したのは、利用者間の負担に甚だしく不公平を図ったものである。細則案の採決は議員選挙の収賄に相当する不正採決である。同細則は総会の日、平成２７年１１月８日に施行されたと甲第８号証２頁３行目以降に明記されている。
|
|
２
|
被告①第３の２について
|
|
（１）
|
被告①第３の２（１）は、全て否認ないし争う。
被告の主張に従えば、居住者は毎日共用部分を使用し、リゾート者は行楽時等の短期間だけ利用できれば十分なのだから、管理費や修繕積立金は居住者が負担し、リゾート者は無料なのが公平となる。被告は今後この様な主張で管理費や修繕積立金の値上げをする宣言をしているのである。こんな出鱈目な主張を区分所有法は認めていない。同法第１９条は規約に別段の定めが無いかぎり負担は持分によるのが公平と述べている。
有料化の必要性とは、問題解決には欠くことの出来ない事情である。被告の主張は、有料化により２６区画増加し、当面の不足は解消されたと結果を述べているに過ぎない。有料化しなくても、駐車場利用を認められていない不正利用者を排除すれば２７区画増加する。これら２７名は自費で外部の駐車場を利用するのが公平と区分所有法、規約、細則は述べている。駐車場以外の共用部分は、規約第１６条２に別段の定めがあるから、これら２７名は区分所有者と同等に利用できる。また、マンション南側の不要な芝生の庭を駐車場に変えることも出来る。有料化の必要性は無い。
|
|
（２）
|
被告①第３の２（２）は、全て否認ないし争う。
被告の主張は、料金の設定が相当であるというもので、それだけでは有料化の合理性ではない。合理性とは、問題解決の手段、方法が、法、規約、細則、自然法則、慣習、利用者の事情等、及びそれらから論理的に導かれる諸判断について適合するか否かである。規約には駐車場は有料との定めは無いから、有料化、即ち、利用の有無で負担割合を変えることは区分所有法第１９条に違反し合理性が無い。前項に述べたように、２６区画を得るために有料化は必要ではないのに有料化するのは合理性が無い。
|
|
（３）
|
被告①第３の２（３）は、全て否認する。理由は上記（１）（２）に述べた通りである。
|
|
１
|
（１）
|
駐車場利用細則及び被告第１準備書面により明白なことは、甲第１号証アンケート１１マンション使用状況の賃貸者１０名の各々が所有する複数戸の総数が１７３で、その内居住して駐車場を不正利用している者が２７である。
|
|
|
（２）
|
これら複数戸を所有する賃貸者１０名は所有戸数に応じた持分を持ち、区分所有法第１５条により各賃借人は持分も貸与されるが、同法第１９条により、規約に別段の定めがある場合は共用部分の負担と利益は規約の定めによる。乙第１号証規約第１６条２により、駐車場以外の共用部分を賃借人は使用出来る。しかし、駐車場は同条の適用から除外するとの別段の定めがあり、他に第三者の使用を認める規定は無いから賃借人は使用出来ない。
|
|
|
（３）
|
その第三者２７名の駐車場利用を不正に許可して駐車区画を埋め尽くし、駐車場不足の主原因は居住者にあるから不足解消に必要な利用料を居住者は払えというのが利用細則改訂である。第三者２７名は原因であるが居住区分所有者には何の責任も義務もない。第三者２７名を有料とするか排除するのが当然であり、居住区分所有者を有料とするのは理由が無く甚だしく不当である。
|
|
|
（４）
|
賃貸者１０名は本マンションの専有部分及び共用部分を使用して賃貸事業を営んでいるのである。その賃借人が駐車場を必要とし、本マンションの駐車場が有り余っているなら規約を変更して賃借人の駐車を受け容れることも可能である。しかし、２７名で駐車区画を埋め尽くしてしまう現状ではそれは出来ない。賃貸者自らの資金を投じて駐車場を他に確保するのが当然である。駐車場有料化の細則は賃貸事業に何の関係もない居住区分所有者にその費用の負担を強要するもので極めて不当である。
|
|
|
（５）
|
賃貸者達は立体駐車場建設を考えている疑念があるが、その費用は自分達が出し、利用料で回収すべきものである。しかるに、無関係な居住区分所有者を巻き込んで、駐車場不足の原因を転嫁する理由は、修繕積立金を取り崩して建設費用に当てる為で、自分達の資金は出さずに事業利益を得る企であり、横領である。
|
|
２
|
法人である被告がこの様な違法な企てをする筈は無く、代表者理事長がこれ等賃貸者の一人であり、その不正な企みによるものである。辞書によれば「代表」とは「代わって意志を表すこと」とある。代表者理事長が被告の意志を表さず、自らの欲を被告の意志と騙って表している。被告は、この様な適正を著しく欠く代表者理事長を解任するべきである。
|